Курс гражданского права. Тома I-III: читать книгу онлайн полностью и бесплатно

§ 46. Общие правила найма по русскому закону. — Крайний срок найма. — Ограничения личные. — Форма договора. — Цена. — Пространство пользования. — Право владения в найме и его принадлежности. — Передача найма. — Исполнение договора и прекращение. — Ограничение найма в заложенных имениях. — Наем из выстройки. — Общее замечание о законе поземельного найма

Русский закон крайне скуден общими определениями о найме, и те, которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный. Эта скудость в юридической разработке внутреннего содержания найма объясняется состоянием нашего сельского хозяйства и промышленности, до сих пор во многих местах первобытным, а в других — весьма неразвитым. Древнейшие постановления нашего закона о найме относятся к найму земель крестьянами, большею частью для удовлетворения насущных, а не промышленных потребностей быта, и состоят в связи с хозяйством, еще не возвысившимся до степени денежного, при крайнем разнообразии рыночной ценности сельских произведений, а иногда при совершенном отсутствии рынка. Посему и доныне встречается на практике немало затруднений в разрешении юридических вопросов, из найма возникающих. С другой стороны, наше законодательство страдает обилием и разнообразием частных постановлений о найме, преимущественно казенных и общественных имуществ, причем обращаемо было особенное внимание на формальную сторону дела.

Определение найма (коего нет в законе) может быть выведено (Касс. реш. 1868 г. N 248) следующее: договор, в коем одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и на известное вознаграждение. Итак, существенные принадлежности договора суть срок и наемная плата. Прочие принадлежности зависят от особых условий между сторонами (ст.1691) и, по местам, от обычая, основанного на справедливости и потому выражающего свое действие не в судебных приговорах по пререканию о праве, но во взаимных сделках и уступках при добровольном исполнении. Так решаются на практике недоумения о том, к чему обязан хозяин имущества по содержанию его в порядке (хотя на это в законе нет указания). Так, помимо закона, делается по справедливости уменьшение наемной платы в случае убытка наемщику от случайных бедствий (напр., когда у наемщика, снявшего сад, вовсе не было плодов от неурожая).

Крайний срок найма определялся у нас законом сначала только для земель, отдаваемых от казны и от казенных людей в оброчное содержание; но в 1824 году, по поводу одного частного дела, было признано, что между частными лицами срок найма недвижимых имуществ должен быть не более 12 лет. Это запретительное правило вошло в Свод Законов (ст.1692).

В указе не объяснено, с какою именно целью установлено это стеснение. Можно предполагать различные цели: предупреждение стеснений в праве распоряжений имуществом для самого хозяина и его наследников, предупреждение легкомысленных расточительных отдач, равносильных отчуждению права собственности и уничтожающих ценность имений в руках у добросовестного покупщика; наконец, охранение казенного интереса от ущерба в крепостных пошлинах за действительную продажу. Но есть и другие интересы, требующие ограждения, — интересы промышленности и хозяйства. Для серьезных и долгосрочных промышленных операций, требующих затраты значительного капитала, необходима уверенность в спокойном, на долгий срок, пользовании нанятым имуществом, ибо, в противном случае, никто не решится предпринимать на нем что-либо значительное. Ввиду этих интересов, в 1855 году дозволено отдавать благоприобретенные пустопорожние земли в аренду на срок долее 12 лет, даже до 30 лет, под устройство фабрик и заводов (1693 ст., родовые земли исключены, конечно, в смысле ограждения ценности имения для законных наследников) Такая же льгота существует для пустопорожних земель, отдаваемых под устройство дач на 25-верстном расстоянии от обеих столиц. С 1861 г. дозволено бывшим помещикам отдавать свободные земли и угодья в аренду до 36 лет (1693). На тот же 36-летний срок могут быть сдаваемы удельные земли (1693).

В Ялтинском уезде с 1874 г. дозволено отдавать недвижимые имущества внаем на сроки до 90 лет (1693).

В 1885 году Министру Государственных Имуществ предоставлено ходатайство о найме частных земель, с целью разработки минералов, на сроки, более дозволенных, представлять через Комитет Министров на Высочайшее разрешение (1693).

Обществам кочевников в областях Акмолинской, Семипалатинской, Семиреченской, Уральской и Тургайской разрешено сдавать земли в зимовых стойбищах внаем до тридцати лет лицам русского происхождения для земледелия, под фабрики, заводы, мельницы и т. п. (Зак. Гражд., ст.1693, прим. 2, по Прод. 1895 г.).

На отдачу имущества внаем имеет право хозяин его или управитель, действующий по доверенности, в пределах ее (Уст. Торг., 323 и сл.). Лица, ограниченные в праве владения, ограничиваются и в праве найма. Ограничения лишь устанавливаются или в интересе прямо государственном, или в интересе других лиц, имеющих право преемства или обеспечения в том же имении. Так, владельцам имений, пожалованных на майоратном праве в западных губерниях, дозволяется отдавать внаем запасные земли на срок не свыше 6 лет (504 Зак. Гражд.). Владелец пожизненный (супруг), когда отдает имение в аренду, может получать арендную плату не вперед, но лишь по истечении года (ст.5377), и вообще право срочного или пожизненного владельца ограничивается сроком его собственного владения, если договор не заключен с согласия собственника; опекуны имеют право заключать такие договоры на срок до достижения малолетним 17 лет, в противном случае такой договор не обязателен (16921).

§ 47. Особенные виды найма. — Отдача в содержание оброчных статей от казны и разных ведомств. — Способы отдачи и взаимные отношения. — Договор о поселении иностранных выходцев, колонистов и русских переселенцев. — Отдача в содержание золотых приисков

Весьма важное хозяйственное значение имеет у нас отдача в содержание частным лицам имуществ государственных и принадлежащих казенным и общественным учреждениям, на основании особых уставов и правил. Эта часть, соединенная с казенным и общественным интересом, разработана нашим законодательством с особенной подробностью, во множестве разнообразных постановлений.

Первое место принадлежит так называемым казенным оброчным статьям, для коих имеется особый устав в 1 ч. VIII т. Св. Зак. Они принадлежат к государственным имуществам в тесном смысле и состоят в заведовании Министерства Землед. и Гос. Им., которое обязано заботиться об умножении и о хозяйственном устройстве и об отдаче в оброчное содержание. Сюда относятся свободные земли, устроенные мызы, рыбные ловли, мельницы, заводы, винокурни, каменоломни и рудники, торфяные болота, сады, перевозы, строения, угодья и промыслы в лесных дачах и т. п. Местное заведование ими принадлежит местному управлению Госуд. Имуществ в губерниях.

Они отдаются в содержание на срок не свыше 24 лет, с публичных торгов, к которым вызываются желающие публикациями, так чтобы новые контракты могли быть заключены за полгода до окончания сроков по старым. Торги производятся или в губернском городе, в особом смешанном присутствии, или в уездном полицейском управлении, или в волостных правлениях. От торгующихся требуется залог в меру полугодового оброка и особый залог (в части оценки) в обеспечение исправности строения; в иных случаях допускается поручительство. Для крестьянских обществ и для отдельных крестьян допускаются льготы, т. е. вместо залога принимается мирское и отдельное ручательство. Сроки считаются с 1 января.

Оброчная статья остается за тем, кто больше даст на торгах, с утверждения (по мере общей сложности оброка 5-10-30 тысяч и выше) местного управления, особого присутствия, Министра, Сената. Затем место, отдельных крестьян допускаются льготы, т. е. вместо залога принимается котором подробно означаются условия и образ пользования, и пр. В течение пользования состояние имущества ежегодно свидетельствуется чиновником. Оброчные деньги платятся за полгода вперед, а за просрочку после льготных дней полагаются пеня и штраф, имущество отбирается и обращается в новый торг, хотя до первой публикации прежний содержатель может еще оставить его за собой на прежнем основании, приведя долг в порядок. По окончании срока имущество сдается обратно по описи и оценке, с пополнением порчи из залогов; строения же, возведенные содержателем, должны быть снесены (Уст. Обр. изд. 1893 г., ст.1-79).

По истечении сроков отдачи оброчные статьи для новых торгов переоброчиваются, с возвышением оброка в случае улучшения или возвышения цен. Но некоторые статьи отдаются в бессрочное или беспереоброчное содержание или навсегда (по особым Высочайшим повелениям), или до наступления известного события, с платежом непременного оброка.

Кроме того, в законе указано много разнообразных способов отдачи земель и участков без торгов в аренду или в постоянное, вечное и потомственное оброчное пользование. По хозяйственным условиям нашего отечества во многих местностях прямой интерес государства состоит в привлечении желающих к разработке, застройке и заселению пустых и диких земель самыми льготными для частных лиц условиями раздачи участков, без торгов и без залогов, за малую плату, а иногда и вовсе без платы, и с предоставлением прочного права на потомственное пользование, лишь бы исполнялись условия разработки, на которых земля дается. Сюда относятся: раздача земель в Восточной Сибири под хлебопашество и сенокошение на 40-летние сроки; сдача в аренду обществам железных дорог смежных участков для выемки строительного материала; раздача участков около столиц под постройку дач (Уст. Оброчн. изд. 1893 г., ст.19, прим., прил.; 56); раздача земель в 12-летнюю аренду отставным чиновникам, на 24 года закавказским дворянам и т. п.; отдача лесных участков удельного ведомства для разработки, на 48 лет, крестьянам (Пол. Удельн. крест. по Прод. 1864 года к IX т. прил., ст.126). Когда оброчная статья остается никому не сданною с торгов, она может быть отдана местным управлением в распоряжение частного лица за известную плату или в управление с отчетом (Уст. Оброчн. изд. 1893 г., ст.51).

Оброчные статьи, устроенные и описанные, составляют в государственных имуществах особый фонд, пополняемый новыми статьями, по мере их образования и устройства. Но, кроме того, в видах содействия промышленности, постановлено отдавать вообще свободные казенные земли частным лицам под устройство разных хозяйственных заведений, как-то: садов, плантаций, мельниц, заводов, пчелиных пасек и т. п. Раздаются эти земли на сроки до 24 годов или более продолжительные, до 99 лет, или даже в потомственное пользование, — из платежа оброка, с залогом или даже без залога, когда земли неудобные и не приносили казне дохода. Желающий учредить на сем основании заведение должен подать о том прошение и заявить свои условия. Просьба эта удовлетворяется и без торгов, если на торги не является желающих (ст.2, 5, 11 и сл., прил. к ст.23 и ст.112 и 113 Уст. о Сельск. Хозяйстве изд. 1893 г.).

Независимо от оброчных статей в состав государственных имуществ, в северо-западных, юго-западных и прибалтийских губерниях есть целый разряд устроенных казенных имений, которые состоят во временном владении, в управлении или в контрактном оброчном содержании у частных лиц. О содержании сих имений у арендаторов или администраторов есть особое законоположение, помещенное в Устав Каз. имений, 1 ч. VIII т. Св. Зак. Этот устав, коего положения во многом заимствованы из прежнего польского и шведского законодательства, представляет, может быть, по этой именно причине, наиболее разработанную часть нашего арендного права, в специальном его виде. На договорном праве имения эти сдаются или без торгов, в администрацию, или с торгов, в аренду, в том и другом случае с залогом. Основанием сдачи служит подробное описание имения, составленное в системе регулирования через чиновников и называемое инвентарем. Закон подробно определяет обязанности временного владельца и права его по хозяйственному распоряжению имением, равно как и пособия, которых он может требовать от казны. Отдельные оброчные статьи в имении он может отдавать от себя в содержание другим лицам, но субаренда целого имения запрещается и ведет к отобранию имения. Скот, сданный с имением, он возвращает в том же состоянии и вообще возвращает имение тем же числом, добротою, мерою и весом. За улучшения не может требовать вознаграждения, но закон подробно определяет, какие расходы по имению, сделанные администратором, принимаются на счет казны. Уменьшение платы допускается лишь за убытки от неприятеля и моровой язвы.

В действующем законе установлены особые правила об отдаче в кортому общественных башкирских земель; об отдаче в содержание казачьих земель и угодий войсковых и общественных (Уст. Казач. сел., ст.14 и сл. 36, 188, 394, 404, 426, 430, 443, 477, 486, 498, 511, 522, 524, 544, 556, 564, 587. Прил. к 147. См. еще Собр. Указ. 1877 г., N 512, 717, об аренде свободных войсковых земель на Дону). Особые правила установлены об отдаче разных промыслов в оброчное содержание от сибирских инородцев и мезенских самоедов (т. II, изд. 1892 г., Пол. об Инородц., ст.38, прил. III).

Особые правила установлены для отдачи внаймы ярмарочных помещений (У. Т. Прил. к 600 ст., ст.43 и след.).

Оброчные статьи (казенные) принадлежат не к одному только ведомству Мин. Землед. и Гос. Имуществ: каждое Министерство, каждое правительственное учреждение может иметь в своем заведовании известный присвоенный ему фонд недвижимых имуществ, которым распоряжается хозяйственно; нередко выделяются из него свободные имущества, земли, заведения и др. оброчные статьи, которые отдаются на общем основании в оброчное содержание и приносят доход, вносимый в смету подлежащего Министерства. Так, напр., Артиллерийское управление располагает оружейными и пороховыми заводами; Инженерное — домами, строениями, угодьями при крепостях и казармах; Морское — зданиями, садами, землями, лавками. Есть оброчные статьи у Департамента неокладных сборов, у Горного департамента, у Министерства Путей Сообщения и проч.

Особые постановления об условиях с владельцами на разработку золота и рудных месторождений см. Уст. Горн. изд. 1893 г., ст.424, 432 и след. Об отдаче в содержание казенных соляных источников Уст. Горн. изд. 1893 г., ст.620, 625.

Об отдаче в содерж. каспийских рыбных и тюленьих промыслов (Уст. Сел. Хоз. изд. 1893 г., ст.492 и след.).

Об отдаче в арендное содержание права на продажу питей на землях крестьянских в Привислянских губерниях (т. V, изд. 1893 г., Уст. Акцизн., ст.595, прил.).

Оброчный договор. При отдаче с торгов казенных оброчных статей непременно должен быть заключен формальный договор. При несуществовании его нельзя обязывать частное лицо к исполнению тех условий, которые должны быть установлены договором. Одни торги, на коих содержание корчмы осталось за частным лицом, не могут служить основанием ни к переходу имущества в арендное владение, ни ко взысканию арендной платы: подпись на кондициях объясняет только, что кондиции объявлены, но не означает принятия обязательств. До заключения контракта каждый имеет право отказаться от снятой аренды, оставляя залог для пополнения убытка казны, и удержание залога составляет единственное взыскание за отказ (2 Сб. Сен. реш. I, N 37).

Казенная Палата, заключая с частными лицами договор об отдаче в содержание оброчных статей, не входит в обязательные отношения без предварительного утверждения кондиций подлежащим начальством, которое и признается контрагентом, а Казенная Палата есть не более, как посредствующее место; следовательно, не будучи сама непосредственным контрагентом, не вправе ни отказываться от требования исполнения по договору, ни освобождать другую сторону от части возложенных на нее обязанностей (Касс. 1873 г. N 1623).

Присуждены убытки перевозчику по контракту с Думою, на том основании, что первоначальная такса перевоза была впоследствии уменьшена с установлением новой таксы (Сб. Сен. реш. I, N 188, 344).

Особенное значение в России имеет договор о поселении на владельческих землях иностранных выходцев. В старое время, в XVII и даже в XVIII столетии, было в обычае скликать на пустые земли поселенцев своих и чужих, привлекая их льготами. Это называлось селить селитьбу или слободу: действие договорного свойства, которое по обычаям и законам того времени приводило по большей части к закрепощению поселенных людей за владельцем земли. Во второй половине XVIII столетия русское правительство принялось, как известно, в широких размерах, за колонизацию степей и окраин иностранными выходцами, установив целую систему поселения их на землях казенных, под руководством и со значительным пособием государственного опекунства. В ту же пору, именно в 1765 году, открыт был путь к поселению иностранцев на частных землях, в одной лишь Ингерманландии (Петерб. губ.); но путь этот при тогдашнем господстве крепостного права был ненадежный. В 1804 году издан был первый указ с поселении иностранных выходцев на владельческих землях по договорам; за ним последовал второй указ 1817 года, ближе определивший подробности и формы этого договора; он остается и доныне, в главных чертах, общим руководством по сему предмету (Уст. Колон., 510–529); впрочем, весь нынешний устав о колониях, с освобождением колонистов от опеки Минист. Землед. и Гос. Имущ., подвергается ныне пересмотру.

В договорах этого рода нашему законодательству предстояло удовлетворить особым условиям для ограждения особых интересов. Людей, приходящих для поселения на чужой земле, надлежало оградить со стороны владельца от произвольного отказа и высылки, которая могла бы повергнуть в совершенное разорение и крайнюю нищету целые массы населения; надлежало оградить их, в пору крепостного права, от личной зависимости и от установления кабальных отношений; с другой стороны, и владельцу надлежало предоставить законные способы для ограждения его интересов, из коих главный состоял в приобретении готовой рабочей силы для возделывания земель. Помещикам и другим землевладельцам предоставлено было посредство правительственной власти (в лице сначала Минист. внутр. дел, а потом Министр. Госуд. Имуществ) при заключении договоров для выписки из-за границы колонистов. Для сего надлежит сообщить М-ву предлагаемые владельцами условия поселения: т. е. количество и местность земель, сроки пользования, пособия и льготы поселенцам и предполагаемые повинности. Затем заключаемые с поселенцами договоры, по рассмотрению и явке в подлежащем присутственном месте, д.б. представлены на утверждение Министра. Срок условий указан в законе не долее как на 20 лет. Личные работы, требуемые от поселенцев, равно как и денежные платежи, д. б. владельцами условия поселения: т. е. количество и местность земель, сроки при переходе имения к другому лицу по наследству или по актам передачи. Право свободного перехода на другие земли дозволяется поселенцу по исполнении всех обязательств к владельцу (ст.522). Это правило 1804 года, без сомнения, должно было измениться в своем первоначальном значении, с изменением духа крепостных отношений, а особо со времени общего освобождения крестьян. Невозможно допустить в этом отношении, так же как и в личном найме, неразрывность личной связи подчинения между владельцем и поселенцем. Поселенец, не исполнивший всех своих обязательств, остается, без сомнения, в личном долгу перед владельцем, но не считается прикрепленным к месту своего жительства и хозяйства. Подобные же правила установлены в 1819 г. для выходцев из-за азиатской границы, водворяющихся в Закавказском крае; только крайнего срока для условий не положено, и заключение условий дозволено лишь с разрешения местного начальства (Уст. Кол., 530–542).

Гораздо подробнее и определительнее изданные в 1850 г. правила о поселении немецких колонистов в Закавк. крае (543–577). Отдаваемые под поселение земли д. б. в единственном владении, а участки обозначены в натуре и потом обмежеваны. Вознаграждение за пользование назначается или работами, или денежным оброком, или частью произведений; но в оброке на первые 2 года полагается льгота. В случае неурожая и бедствий дается лишь рассрочка оброка. На строение, огорожу и отопление отпускается безденежно лес из ближайших дач владельца. От условия зависит платеж оброка общей суммой за всех или с распределением на каждую семью. Раздробление семейных участков не допускается. Из пользования исключаются материалы, извлекаемые из земли для устройства промышленных заведений: для сего требуется особое соглашение; впрочем, о минеральных рудах сказано, что поселенцы имеют право только на половину дохода с них, если захотят их разрабатывать. Переход на другие земли до срока допускается лишь с согласия владельца, разве поселенец представит за себя другого домохозяина. В этом законе наряду с наибольшим сроком контракта (30 л.) встречаем и наименьший — 15 л. За год до срока д. б. предупреждение для нового соглашения. Переход предполагается по снятии жатвы или в следующие 1/2 года по истечении срока. За вновь устроенное поселенцами хозяйство, чего нельзя снести, полагается вознаграждение от владельца, кроме домов с пристройками.