Инвестиции без риска 2.0: читать книгу онлайн полностью и бесплатно

11. Следующий критерий — наличие финансовой отчетности в открытом доступе. В обязательном порядке ее публикуют только те компании, ценные бумаги которых размещены на биржах. Но некоторые компании публикуют свою отчетность добровольно, чтобы повысить свой кредит доверия. Ее наличие — большой плюс. Не путайте со строительной декларацией на объект, которую обязаны делать доступной все застройщики.

Каждый критерий надежности застройщика не гарантирует вам абсолютного спокойствия, но повышает вероятность того, что компания исполнит свои обязательства перед клиентами. Из всех возможных вариантов застройщиков в вашем регионе лучше выбирать тех, у кого более предпочтительные показатели по всем вышеперечисленным критериям надежности.

После выбора надежных застройщиков посмотрите их стройки и определите наиболее интересные варианты квартир. Ниже обсудим критерии выбора.

Выбор квартиры для инвестиций отличается от выбора своего жилья. Когда вы покупаете для себя, можно наплевать на последующую продажу квартиры и руководствоваться только своими вкусами. Инвестору же надо думать о будущей продаже и рассчитывать на вкусы среднего покупателя, то есть соответствовать максимальному числу критериев привлекательности квартиры. Они собраны в таблицу ниже.

Критерии можно сгруппировать по трем разделам — информация об объекте недвижимости, то есть о жилом комплексе, о доме и о квартире в нем.

Таблица 19

1. Застройщик, его разобрали выше.

2–4. Название объекта и адрес его сайта в Интернете критериями не являются, а скорее позволяют собрать всю информацию в одной таблице, чтобы облегчить анализ объекта.

5. Следующий критерий — район города и адрес. Не секрет, что в любом городе есть более и менее популярные районы. Вероятность продать квартиру в более популярном районе выше, так как круг потенциальных покупателей там намного шире.

6. Точечная или массовая застройка. Разберем, что это значит. Очередная волна кризиса уменьшила количество покупателей. С рынка ушли наименее обеспеченные покупатели, которые выбирают самое дешевое жилье по принципу «на что хватит денег». Остались покупатели с высокими доходами. Они стремятся выбрать для себя или своих детей наиболее качественное жилье. И точечная застройка для них более привлекательна.

К тому же многие на своем горьком опыте убедились, что из дома в жилом комплексе массовой застройки очень тяжело выбираться, особенно в часы пик, если рядом нет метро. Плюс там высокая конкуренция по сдаче в аренду — цены ниже, чем в районе с точечной застройкой. Так что лучше всего выбирать жилые комплексы до 200 тыс. кв. м.

7. Уникальность объекта — необычная архитектура или еще какой-нибудь маркетинговый финт позволяет собственникам квартир в таких домах чувствовать себя исключительными, отличающимися от «серой массы». За эти иллюзии люди готовы переплачивать.

8. Наличие сданных домов в жилом комплексе позволяет проверить качество строительства, популярность квартир у покупателей и уровень цен. Считайте, что вы сможете продать купленную квартиру в этом же жилом комплексе ровно за те же деньги, за которые их покупают люди в уже сданных домах. Погрешность будет минимальной, а расчет доходности инвестиций более достоверным.

Важно помнить, что покупка квартиры возможна только по договору долевого участия в строительстве, в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Исключено привлечение средств граждан через жилищные сертификаты и жилищно-строительные кооперативы.

9. Переходим к анализу непосредственно выбранного дома — смотрим транспортную доступность, наличие инфраструктуры рядом с домом, внутри комплекса и т. д. Пойдем по порядку.

В какие сроки застройщик обещал сдать конкретный рассматриваемый вами дом и когда, скорее всего, сдаст с учетом среднего срока задержки у данной компании? Напоминаю, что этот параметр повлияет на итоговую доходность инвестиций.

10–11. Из какого материала строится дом, какова технология строительства. К примеру, кирпичные дома считаются более привлекательными. Важны инженерные коммуникации внутри дома, например тот же лифт — какой фирмы, насколько он будет надежен.

12. Посмотрите, как будут обустроены дворы, есть ли там детские площадки и достаточное количество парковочных мест; будет ли территория комплекса огорожена забором.

13. Очень важно, чтобы рядом с домом были детские сады, школы, поликлиники и больницы, продуктовые магазины, аптеки, банки, торговые центры, парки, водоемы, места отдыха и развлечений. Желательно, чтобы у будущих жителей все было под рукой.

14. Крайне важна транспортная доступность жилого комплекса. Сколько выездов из него, какова их загруженность, есть ли доступ к общественному транспорту, как часто он ходит. Есть ли рядом выезд на крупные автомобильные дороги. Если при подробном рассмотрении объекта вы останетесь им довольны, то обязательно стоит проехать к дому в часы пик утром и вечером, чтобы оценить загруженность дорог.

15. Хорошо, если рядом с домом нет железных дорог, железнодорожных депо, свалок, промышленных объектов, создающих шум и загрязняющих воздух. Если они есть, привлекательность жилого комплекса и дома в нем падает.

16. Следующим этапом анализируем квартиру. Напомню еще раз, что раньше самыми ходовыми для последующей продажи (ликвидными) считались квартиры-студии эконом-класса. Но с новой волной кризиса на рынке остались только более обеспеченные покупатели, которые приобретают квартиры для себя или детей. Так что спрос сместился в сторону однокомнатных и двухкомнатных квартир комфорт-класса.

17. Проанализируйте метраж квартиры: она большая, средняя или маленькая для того количества комнат, которые в ней есть? Какова площадь каждой комнаты, кухни, коридора, балкона. Какова планировка квартиры, совмещенный или раздельный санузел? Есть ли коридор между квартирой и лестничной площадкой, где можно оставлять детские коляски, велосипеды, закрыт ли коридор от посторонних людей?

18. На каком этаже расположена квартира? Желательно, чтобы это были не самые нижние этажи (первый и второй, особенно если на первом этаже расположены магазины, кафе, салоны красоты и другие заведения). Желательно, чтобы этаж был не последний, где над вами только крыша (если, конечно, вы не покупаете пентхаус). С другой стороны, если вы планируете сдавать эту квартиру в аренду, то первые этажи станут вам интересны — цена аренды та же, а купить можно со скидкой.

19. Какой ремонт сделан в квартире, какого качества окна? Готова ли она под чистовую отделку (стены и пол выровнены), или в ней уже сделан косметический ремонт и стоят межкомнатные двери? Какой вид из окна?

Чем больше факторов, повышающих привлекательность квартиры, тем выше может быть цена. Да и продать ее будущим покупателям, ищущим комфортное жилье, будет проще. Если вы убедились, что жилой комплекс, дом и квартира в нем привлекательны для будущего покупателя, можно переходить к расчету экономики инвестиции.

Какой бы ни была квартира, важно, чтобы ее цена позволяла на ней заработать. Текущая стоимость квартиры и возможность получить скидку очень влияют на экономику инвестиции. Расчеты эти несложные. Вы можете заполнить таблицу и оценить выгоду самостоятельно. Таблица приложена к материалам этой книги, которые можно получить по запросу на имейл.

Берем текущую стоимость квартиры, то есть цену, объявленную застройщиком. Обозначим стоимость буквой «Ц» — цена покупки.

Суммируем с расходами при покупке квартиры.