Грабли в сторону: читать книгу онлайн полностью и бесплатно

Один из методов вычисления ставки капитализации заключается в присвоении весовых коэффициентов нескольким ключевым характеристикам оцениваемой компании и построении шкалы оценок до максимальных значений, приемлемых для данного метода оценки. Например, если капитализируется только доход, то применяются значения от 0 до 8, а при капитализации избыточной прибыли – от 0 до 4.

При оценке использование всех четырёх подходов нецелесообразно. Достаточно применение одного или двух, наиболее применимых к вашей ситуации. Например, рыночный подход, состоящий в сравнении нескольких похожих (по типу и размеру) на оцениваемый объект компаний, проданных за последние 12 месяцев, практически не применяется в связи с отсутствием в открытом доступе данных по сделкам. Мечта российских оценщиков – создание аналога «синей книги» Так в США называется постоянной обновляемый справочник, содержащий данные обо всех сделках, совершённых за год (кроме микробизнеса).

При использовании метода капитализации взвешенных доходов принимается в расчёт только способность компании генерировать доход. Значение ставки капитализации должно отражать представление инвесторов о соотношении риски и вознаграждения. Обычно ставка капитализации на несколько процентных пунктов выше доходности безрисковых вложений (например, в государственные облигации или ставки по депозитам в банках высшей степени надёжности). На ставку капитализации влияет стоимость чистых активов. Этот метод даёт хороший результат, если оцениваемое предприятие не относится к категории капиталоёмких производств, а оценщик сможет рассчитать обоснованную ставку капитализации с достаточной степенью точности.

Третий подход включает в себя метод дисконтирования будущих доходов. Необходимо составить прогноз доходов на пять-десять лет, затем продисконтировать (привести к нынешней стоимости) и суммировать. На следующем этапе определяют т.н. стоимость бизнеса в "постпрогнозный" периода, то есть на бесконечность. Считается, что в результате суммирования полученных результаты получается полная стоимость компании. При использовании этого метода не учитывается удельный вес стоимости чистых активов предприятия. На самом деле получаются оценочные, приблизительные показатели стоимости. Тем не менее в умелых руках этот метод часто даёт хороший результат. Кроме того, он представляет собой хорошее упражнение для покупателя, которое может быть использовано для перекрёстной проверки.

И ещё один метод – то капитализация избыточной прибыли на базе обоснованной рыночной стоимости чистых активов. Этот метод позволяет наилучшим образом учитывать переменные показатели производственных предприятий и давать оценку справедливой стоимости базы чистых активов компании и нематериальных активов, способствующих генерированию потока доходов. Поскольку это мой любимый метод, то напишу о нём более подробно.

Процедуру, используемую в этом методе, можно условно разделить на три этапа:

1. Определение скорректированной стоимости чистых активов

2. Определение средневзвешенного дохода

3. Определение стоимости нематериальных активов:

3.1. Расчёт приемлемой рентабельности скорректированных чистых активов и процентной ставки на уровне, близкой к текущей ставке банковского ссудного процента ("прайм-рейт" плюс 1-2 процентных пункта)

3.2. Вычитание рентабельности чистых активов из средневзвешенного дохода. Оставшаяся сумма и является избыточной прибылью, полученной за счёт нематериальных активов.

3.3. Для определения ориентировочной стоимости избыточной прибыли необходимо умножить или разделить полученный результат на обоснованную ставку капитализации. Полученное число представляет собой оценочную стоимость нематериальных активов. При этом ставка капитализации для промышленных предприятий высокого и среднего уровня колеблется в пределах от 25% до 35 % (или от 2,86 до 4).

Остаточную оценочную стоимость получают путём сложения стоимости скорректированных чистых активов и стоимости избыточной прибыли. Реалистичность окончательной стоимости зависит от реалистичности оценки величины, характеризующей доходность инвестиций и ставки капитализации.

Важно помнить, что все эти формулы и методики – всего лишь инструменты, помогающие определить имеющий экономический смысл диапазон стоимости, которую может иметь оцениваемая компания. Окончательная цена сделки всегда отражает ожидания покупателя насчёт будущей эффективности приобретаемой компании. Поэтому продавцы могут укрепить свои переговорные позиции, создав имидж стабильной компании с минимальной степенью риска и максимальным доходом. И чем успешнее они поддерживают свой имидж, тем выше продажная цена предприятия.

В статье использованы материалы и наработки Даррела Л. Фаутса, основателя и президента американской бизнес-брокерской компании Colorado Business Consultants Ltd.

Оценка гостиничного бизнеса

Поскольку я работаю с компаниями малого и среднего бизнеса, то в статье пойдёт речь о гостиницах и хостелах размером от 30 до 150 мест. Объекты. с числом мест меньше 30 с трудом могут обеспечить своё собственное существование и достаточный уровень доходности своим владельца. Гостиницы с большего размера обычно входят в сети или принадлежат инвестиционным компаниям. Курортные отели имеют свои специфические характеристики и тоже на рассматриваются в рамках этой статьи.

К особенностям гостиничного бизнеса, которые необходимо учитывать при оценке, можно отнести:

Трудоёмкость гостиничного бизнеса. Эти объекты представляют собой предприятия непрерывного цикла

Отель – одновременно и бизнес сам по себе, и инвестиции в недвижимое имущество

Содержание отеля обычно сопряжено с управлением кафе или баром, объектами розничной торговли (сувенирным магазином или киоском печатной продукции), и иногда – сауной с бильярдом или мини-СПА.

Для поддержания конкурентоспособности необходимо постоянно обновлять мебель и оборудование и расширять ассортимент предоставляемых услуг (например, доступ к сети интернет, кабинет для работы, климат-контроль)

Поскольку содержание гостиницы требует значительных капиталовложений, и в случае невысокой доходности перепрофилировать его будет очень сложно, то возрастает риск вложений в эту отрасль. Кроме того, гостиничный бизнес подвержен цикличности.

Несмотря на наличие трёх общепризнанных подходов к оценке, необходимо учитывать и особенности гостиницы как объекта недвижимости: наличие участка для расширения, объём отложенного ремонта, срок службы строений и оборудования и местоположение. Поэтому в отдельных случаях используется затратный подход, в соответствии с котором определяется рыночная стоимость земельного участка, к которой прибавляется оценочная стоимость произведённых на ней улучшений по цене замещения за минусом износа. Однако этот подход не учитывает доходности гостиничного бизнеса.

Рыночный подход используется при оценке ещё реже. Наиболее сложным этапом при его использовании является поиск сопоставимых объектов, обладающих достаточным объёмом сходных характеристик. Также невозможно в точности установить мотивы продавца, назначающего цену продажи и мотивы покупателя, соглашающегося на эту цену. Эти мотивы могут послужить причиной значительного несоответствия между рыночной собственности и ценой продажи гостиницы.

Став владельцем отеля, вы приобретаете возможность получения потока доходов и его приумножения. Поэтому наиболее подходящими методами оценки становятся методы в рамках доходного подхода. Мои американские коллеги рекомендуют использовать три из них: 1) на базе валовой выручки от сдачи номеров, умноженной на соответствующий коэффициент; 2) на базе чистого операционного дохода до вычета износа и процентов за обслуживание долга; 3) на базе капитализации дохода.

Прежде чем приступать к оценке, необходимо помнить несколько правил:

Используйте только текущие, а не гипотетические/прогнозные данные. При определении текущей стоимость объекта ожидаемый рост дохода не учитывается

Наличие баров и ресторанов также не оказывает существенного влияния, за исключением влияния не величину чистого дохода объекта оценки

Цены в значительной степени зависят от регионального расположения гостиницы